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中国式楼市泡沫探源  

2013-05-24 18:18:07|  分类: 中國之路!! |  标签: |举报 |字号 订阅

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       楼市泡沫,是人类经济泡沫中的常见现象,每一个国家都有其独特的楼市泡沫。如果说美国楼市的泡沫在于小布什的住房补贴制度和格林斯潘的货币超发,在中国,当下楼市泡沫出现根本原因,是土地和住宅供应双轨制,这和2008年以前股市流通之前出现的泡沫一样。

    许多经济学家、政府官员甚至地产商都堂而皇之地将房价上涨,归结于货币超发。如果原因真的是货币超发,则股市缘何不暴涨?煤炭等商品价格为何不暴涨?而是仅仅青睐楼市?

    从经济学理论来看,如果货币全面超发,则相伴而来的一定是恶性通胀。典型的有巴西上世纪70年代的全面通胀,以及前几年的津巴布韦式货币崩溃。

    仅仅从“货币超发”这一概念来看,个人一直认为这是一个伪概念。货币的定义非常玄妙,连格林斯潘都无法厘定。如果将货币超发定义为央行基础货币,则中国央行并未超发M0。如果将超发的中介从央行,扩充到所有的信用创造者,则更容易解释M2的过度膨胀。

   从货币理论来说,过去10年,中国真正过度扩张的是“信用体系”,是全民的信用过度扩张,在银根和地根上互相循环。简单来说,就是大家在地产投资上增加了负债,从而吹大的泡沫。

   为何大家愿意增大地产投资呢?用凯恩斯的观点来说,就是收益预期导致投资冲动的动物本能在作祟。只要是过去15年的上涨预期没有被彻底扭转,赌徒就会持续进入这个市场。股市为何不涨,因为赌徒被成批地消灭。

   为何中国人看涨楼市,而不是看涨股市呢?答案很简单。在过去30年,股市的大跌并不是因为它是“圈钱市”(这一格局至今未变),而是因为圈钱的生态环境发生了质变。

    在2008年全流通之前,股市的圈钱是有遏止阶段的。因为只要股市下跌一旦超出市场容忍度,官方会宣布暂停新股发行,从而令输家休养生息。这点类似南海休渔。虽然大家都知道鱼的命运,但是,在一定时期的休渔之后,生态恶化得到修正。当下的中国股市,则是在全流通之后大小非减持成为常态,这无疑令新股暂停发行的政策效应大减,从而令股票估值中枢不断下行。

   中国楼市暴涨的根本原因,同样在于房价和地价的双轨甚至多轨制。如果中国的所有住房供给都是划一定价,则楼市不可能有如果高的定价。中国的住宅有宅基地住宅、小产权、央产权、军产权……说白了,通过市场购买首套住宅的,仅仅是少数农民工子弟,或者城市迁移人群。物业税难以推出的主因,在于如果所有住宅都要交税,则势必赋予所有住宅流通权和交易权,楼市泡沫立马崩溃。这和股市全流通后的估值泡沫破灭是一个道理。

    同时,中国楼市泡沫还建立在土地多轨制定价。如果商品住宅的价格,和工业、商业用地价格接轨,则楼市将迅速下行。这种制度本质上是用消费品的商品房,补贴资本品的厂房,这再度证明了中国企业经营的低效率。中国企业建立在低生产成本之上,无论是利率、土地还是工资成本都过于低廉,这使得本土消费市场难以建立,从而过于依靠出口,最终导致恶性循环。依靠货币扩张和债务扩张,来实现企业规模扩张,从而试图以产品低定价和低收益来赢得国际生存空间,最终却是产能过剩和消费能力低下的双重症结,这就是中国模式的最大弊端。

    再进一步说,由于要素资源双轨制定价,导致寻租空间巨大。无论是央行的基准利率和民间利率的巨大差额,还是地方政府在工业地产转商品房地产之间的差价,每年至少以数万亿计的租金,成了官员和企业的灰色收益。仅仅是这一块,就成为利益阶层有钱购房的主因。

    更有甚者,政府通过低价征地高价卖地这一不正当的手段,获得土地资源和财政收入,再去养活史上最庞大的官僚体系,以及史上权力最大的官办经济。当官员的手左右微观经济运行方式之时,所谓的拍脑袋工程、半拉子工程、豆腐渣工程的出现,几乎是必然现象。由于官员只重当期投资规模,并未在意未来投资收益,结果可想而知。过去几年的钢铁、光伏等产能过剩的背后,都有地方投资冲动的剪影。

   楼市泡沫不像光伏泡沫那样快扩张,仅仅是因为地方政府在土地供应上,采取了利益最大化路径。即在熊市减少供给,在牛市放量供应,这和2008年前的股市一样。改变中国楼市泡沫的最佳办法,就是长效机制的建立,让土地利率这些要素资源,和所有的市场经济国家一样,实现全流通。

    中国式楼市泡沫,与信用扩张有关,更主要是的双轨制的土地和住宅定价所致。如果将土地和住宅进行股市式的全流通改革,则中国楼市泡沫立马崩溃。当下,中国的市场经济,建立在要素资源行政定价的基础之上,无论是经营成本还是腐败代价都高得惊人。这种模式不可持续。

    有人将中国楼市泡沫视为万恶之源,实质上是土地和利率的行政定价,带来的市场扭曲和腐败寻租,才是经济转型的最大阻力。只要行政之手在土地和利率市场留恋不去,中国经济调结构只是一句空话。因为在这种机制之下,极少人有动力去技术创新,更多人愿意权力寻租,这就是当下万马奔腾挤公务员独木桥的时代背景。当公务员岗位成为一代人的最佳选择时,这个国家有何前途可言?

 

 

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